伯仲地政士聯合事務所

一、自然人

（一）本國人：具有中華民國國籍，無論有行為能力、無行為能力

      或限制行為能力者均得為權利主體。

（二）外國人：須依土地法及外國人在我國取得土地權利作業要

      點有關外國人取得我國不動產權利登記有關之規定辦理。

（三）胎兒：胎兒者尚未露出母體，並在實體私法上不能具有

      權利能力，不得為物權權利人，但在繼承登記之私法上視

      為已出生。例：胎兒為繼承人時，應由其母以胎兒名義

      申請登記，俟其出生辦理戶籍登記後，再行辦理更名登

      記。倘將來為死產者，其經登記之權利，溯及繼承開始

 時消滅，由其他繼承人共同申請更正登記。（土地登記

 規則第121條）

（四）大陸地區人民：大陸地區人民依「大陸地區人民在臺灣

      地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」取得許可者

      ，得為權利主體。（臺灣地區與大陸地區人民關係條例

      第69條、大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動

      產物權許可辦法第4條）

二、法人

（一）公法人：

1以統治權為目的組織之法人，如國、直轄市、縣（市）

、鄉（鎮、市），均以其行政區名稱登記。

2．以營運管理國家戲劇院及國家音樂廳，確立其國家級

  表演藝術中心之定位，設立之國立中正文化中心為行政

  法人（國立中正文化中心設置條例），其亦為公法人。

3．其他依法令規定之公法人，如農田水利會等。

（二）私法人：依其組成型態可分為以自然人所組成之社團

      法人及以捐助財產所組成之財團法人兩種。又因其成

      立之依據法律不同，除一般依民法所成立之法人外，

     復有商會、工會、漁會、農會、合作社、同業公會等。

     除特別法已明定為法人之人民團體外，非依法經法院

     登記，不得認係社團法人，但於民國71年10月14日前

     已由主管機關造具簡冊送同級法院備查者，已取得

  法人資格，得為不動產登記之權利主體。例如政黨

  亦屬人民團體之一種，其申辦土地登記時，應以業經

  主管機關備案，且向該管法院辦理法人登記者為限，

  茲略分述如下：

１．社團法人：社團法人為法律賦予人格之自然人集

    合體，可分為營利、公益及中間三種社團。營利

    社團係依特別法（如公司法）之規定成立之本國

    公司、外國公司等。公益社團法人係指以社會上

    不特定多數人之利益為目的之社團，如：農會、

    工會等。中間社團法人係非以公益，又非以

    營利為目的之團體，如同鄉會、同學會、宗親會等。

２．財團法人：財團法人謂以供一定目的之獨立財產

    為中心，而備有組織之法人，其成立依民法規定，

    須得主管機關之許可始得聲請登記。其處分財產時

    應報其主管機關核准或同意備查。

（三）大陸地區法人、團體或其他機構依「大陸地區人民

      在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法

       」取得許可者，得為權利主體。（臺灣地區與大陸

      地區人民關係條例第69條、大陸地區人民在臺灣地區

      取得設定或移轉不動產物權許可辦法第4條）

（四）在臺灣及大陸地區以外之其他地區所設立之公司，

      該公司有大陸地區人民、法人、團體或其他機構持有

      股份，經公司法認許之陸資公司依「大陸地區人民在

      臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」取得

      許可者，得為權利主體。（臺灣地區與大陸地區人民

      關係條例第69條、大陸地區人民在臺灣地區取得設定

      或移轉不動產物權許可辦法第4條